פינוי מדירה ציבורית

פינוי מדירה ציבורית

במהלך השנים האחרונות רווחת תופעה חדשה: חברות הדיור הציבורי מנסות לפנות דיירים ציבוריים מהדירות בהן הם מחזיקים כדין. ישנם אנשים המתגוררים במשך שנים רבות בנכסים השייכים למדינה, לרשות הפיתוח או לדיור הציבורי, כאשר יום אחד הם מקבלים תביעה לפינוי. הניסיון לפנות את הדיירים נעשה ע"י החברות לדיור ציבורי באמצעות שליחת מכתבים לפיהם נדרש הדייר להחזיר את הנכס או באמצעות הגשת תביעות פינוי בהליך פינוי מהיר לפי סעיף 30 לתקנות סדר הדין האזרחי.

במרבית המקרים בהם מתקבלת תביעה לפינוי, הבעיה של דייר המחזיק בנכס מתחילה עם קבלת התביעה לפינוי: או שקיים פינוי בפועל או שקיים מועד לפינוי כאשר אותם גופי מדינה מעוניינים להחזיר לעצמם את הנכס. בהרבה מקרים המחזיק בנכס מסובך בחוב מאוד גדול לאותו גוף ממשלתי והוא לא ממש יודע מה אפשר לעשות והאם קיים פתרון למצבו.

הגנה על אותו דייר מחזיק בנכס מתחילה בטיפול נכון בבעיה!

מה הסיבות לפינוי דייר עמידר?

דיור ציבורי דרך אחת החברות כגון עמידר עשוי ליזום הליך פינוי דיירים ממספר סיבות מרכזיות.

• חוב – הסיבה השכיחה ביותר היא חוב מצטבר לדמי שכירות, כאשר הדייר לא שילם דמי שכירות למשך תקופה ממושכת והחוב גדל לסכומים משמעותיים. במקרים אלה, עמידר עשויה להגיש תביעת פינוי מהיר במטרה להחזיר לעצמה את החזקה בדירה. יחד עם זאת, חשוב לדעת כי קיימות דרכים משפטיות לטפל בחובות כאלה ולעיתים ניתן למנוע את הפינוי באמצעות הסדרים או הגנות משפטיות מתאימות
• שימוש בלתי חוקי בנכס – שימוש בלתי חוקי בנכס כוללת מצבים כגון שכירת משנה לא מורשית, שינוי ייעוד הדירה למטרות מסחריות ללא אישור או גרימת נזקים משמעותיים לנכס. הפרת חוזה מול עמידר כוללת גם מקרים בהם הדייר לא עמד בתנאים אחרים שנקבעו בחוזה השכירות, דוגמת אכלוס אנשים שאינם מורשים על פי החוזה או הפרה של כללי הדיור הציבורי.
• פלישה ללא זכויות – פלישה ללא זכויות מתרחשת כאשר אנשים מתגוררים בדירת עמידר ללא כל הרשאה או חוזה תקף. מצב זה שונה מדייר חוזי שהפר את ההסכם, שכן במקרה זה אין בכלל בסיס משפטי להחזקה בנכס. לבסוף, ישנם מקרים של פינוי עקב צורך תכנוני, כמו שיפוץ מקיף של הבניין, פרויקט התחדשות עירונית או צורך ציבורי אחר. גם במקרים אלה, הדיירים זכאים לתנאים מתאימים ולעיתים לפיצוי או לדירת תמורה, ולכן חשוב לבחון את הזכויות המגיעות לדייר ולפעול בהתאם

זכויות דיירי עמידר בפינוי – מה מגיע לדייר?

דיירי דיור ציבורי עמידר זכאים למספר זכויות משפטיות חשובות בתהליך פינוי, וחשוב להכיר אותן על מנת להגן על עצמכם.

• זכות לשימוע לפני קבלת החלטת פינוי- זכות זו משמעותה שעמידר חייבת לאפשר לדייר להציג את עמדתו, את נסיבותיו האישיות ואת טענותיו לפני שמתקבלת החלטה סופית על פינוי מדירת עמידר. זכות השימוע היא זכות יסוד במשפט המנהלי והפרתה עשויה להוות עילה לביטול החלטת הפינוי.
• קבלת מסמכי הליך הפינוי- דיירים זכאים לקבל את כל המסמכים, ההחלטות והנימוקים הקשורים להליך הפינוי. עמידר חייבת לנמק את החלטתה בצורה ברורה ומפורטת, כולל פירוט הסיבות המשפטיות והעובדתיות להחלטה. קבלת המסמכים מאפשרת לדייר ולעורך דין לענייני עמידר לבחון את חוקיות ההליך ולהעלות טענות הגנה מתאימות. כל דייר זכאי לייצוג משפטי מקצועי לאורך כל ההליך וייצוג כזה הוא קריטי להבנת הזכויות, לניהול המשא ומתן עם עמידר ולהעלאת הגנות משפטיות במסגרת ההליך המשפטי.
• זכות לדיור חלופי- במקרים מסוימים, בהתאם למצבו הסוציאלי-כלכלי של הדייר ולנסיבות המקרה קיימות זכויות לדיור חלופי או להסדרים סוציאליים. דיירים במצוקה, משפחות עם ילדים קטנים, קשישים או אנשים עם מוגבלויות עשויים להיות זכאים לסיוע בהשמה בדיור אחר או לתנאים מיוחדים שמונעים פינוי מיידי.
• פטירת דייר ודיירים ממשיכים- במקרה של פטירת הדייר המקורי, קיימות זכויות דייר ממשיך לבני משפחה שגרו עם הדייר בדירת עמידר. בן זוג, ילדים או הורים שהתגוררו בפועל בדירה עשויים להיות זכאים להמשיך ולגור בה, בכפוף לתנאים שנקבעו בחוק ובפסיקה. זכויות אלה מוגנות היטב, אך דורשות טיפול משפטי מדויק כדי להבטיח את המשך החזקה החוקית בנכס.

דייר ממשיך בעמידר – מתי ניתן למנוע פינוי?

זכות הדייר הממשיך היא אחת הזכויות המשמעותיות ביותר בדיור ציבורי עמידר, אך רבים אינם מודעים לתנאים הנדרשים להכרה בה. על פי החוק והפסיקה, זכאי להכרה כדייר ממשיך בן משפחה שהתגורר עם הדייר המקורי בדירת עמידר לפני פטירתו ועומד בתנאים מסוימים, בדרך כלל מדובר בבן זוג, ילדים, הורים או אחים שהוכיחו מגורים בפועל בדירה במשך תקופה משמעותית לפני מותו של הדייר המקורי. חשוב להדגיש, כי ההכרה כדייר ממשיך אינה אוטומטית ודורשת הוכחה ברורה של הקשר המשפחתי והמגורים בפועל.

מבחינת ההוכחות הנדרשות, על מי שמבקש להיות מוכר כדייר ממשיך להציג מסמכים המעידים על הוכחה למגורים רציפים בדירה, כגון חשבונות חשמל או מים על שמו, אישורים ממוסדות ממשלתיים, תעודות זהות עם כתובת הדירה ועדויות של שכנים או גורמים אחרים. עורך דין לענייני עמידר יכול לסייע באיסוף המסמכים הרלוונטיים ובהצגתם בצורה משפטית נכונה מול עמידר או בית המשפט.

טעויות נפוצות של דיירים ממשיכים

אחת הטעויות הנפוצות ביותר של דיירים היא אי-דיווח לעמידר על פטירת הדייר המקורי בזמן, מה שעלול להקשות על ההכרה כדייר ממשיך.

טעות נוספת היא אי-שמירה על מסמכים המוכיחים מגורים לאורך זמן, או הסתמכות על הנחה שעצם המגורים בדירה מספיק ללא הוכחות כתובות. בנוסף, ישנם דיירים שממשיכים לשלם דמי שכירות על שם הדייר שנפטר במקום לעדכן את עמידר ולבקש הכרה רשמית, מה שעלול לפגוע בסיכויים למנוע פינוי דייר עמידר בעתיד.

בית המשפט נוטה לקבל התנגדות לפינוי במקרים בהם הוכח כי הדייר הממשיך אכן גר בדירה תקופה ממושכת לפני פטירת הדייר המקורי, כאשר קיים קשר משפחתי ברור וכאשר הדייר הממשיך תלוי בדירה מבחינה סוציאלית-כלכלית. בתי המשפט מתחשבים גם בנסיבות אישיות כמו גיל, מצב בריאותי ומצב משפחתי. כאשר עמידר לא פעלה על פי הנהלים הנכונים או כאשר הופרו זכויות הדייר במהלך ההליך, ההסתברות לביטול צו הפינוי עולה משמעותית.

מה עושים כשמגיע מכתב פינוי?

במידה והנכם דיירים של הדיור הציבורי וקיבלתם מכתב דרישה לפינוי הנכס – אל תתפנו!

חשוב להבין, ברגע שהדיירים בדיור הציבורי יוצאים מהדירה – אף אחד לא יאפשר להם לחזור אליה.  חברת דיור ציבורי היא לא בעלת הזכויות על הנכס אלא היא רק החברה המנהלת את הדירה הציבורית. משרד הבינוי והשיכון הוא הבעלים החוקי של הדירה הציבורית.  ולכן, כאשר מגיע מכתב פינוי חשוב להבין כי במדינת ישראל אף אחד לא יוציא אתכם בכוח מדירה ציבורית אלה אם כן  הדברים לא טופלו נכון.

מהם הצעדים הבאים שחשוב לעשות?

ראשית, עם קבלת מכתב דרישה להחזרת הנכס או כתב תביעה יש להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום פינוי מדיור ציבורי. עורך הדין כזה יפעל עבורכם במטרה להשאיר אתכם בדירה.

שנית, אין סיבה לפחד מאף אחד! המלחמה על הדירה היא מלחמה ששווה להילחם בה, רק צריך לפעול חכם. בתביעת פינוי בסדר דין מהיר בדרך כלל אין כל כך הרבה הגנות לדייר שנדרש לפנות את הדירה אבל עורך דין שיודע לנהל משפט כזה יצליח להוציא את הדיירים מסדר הדין המהיר כי המשמעות של סדר דין מהיר היא מתן פסק דין באותו היום. עורך הדין יצטרך להעלות הגנות מתחום המשפט המנהלי והחוקתי כנגד הפינוי.

הגנה על מחזיק בנכס

במקרה שבו מדובר בפסק דין לפינוי, אפילו פסק דין חלוט, ניתן להגיש בקשה לביטול פסק הדין. אמנם הגשת פסק דין לפינוי היא תוך 30 יום אבל האיחור בהגשת הבקשה לביטול פסק הדין הוא לא משמעותי, שכן מה שחשוב זה ההגנה הקיימת לאותו מחזיק: על פי הפסיקה של בית משפט העליון יש קושי לפנות אדם אשר יושב כשלושים שנה בתוך נכס ואז מתבקש לצאת מהנכס. חשוב לוודא מהן הזכויות של המחזיק ואיך הזכויות הגיעו למחזיק. בנוסף, מתבצעת בדיקה מדוע דווקא באותה נקודת זמן מבקשים ממנו לפנות את הנכס.

כחלק מההגנה על המחזיק בנכס יש לאתר את פסק הדין ולהגיש בקשה לביטולו, כאשר הבקשה צריכה להראות אם קיימת הגנה למחזיק או אם ניתן לייצר הגנה בדרך פרשנית ואז יש אפשרות להפוך את פסק הדין. מדובר בעבודה מסובכת, הנשענת בעיקרה על הדואליות הנורמטיבית בה אוחזת המדינה מתוקף היותה מי שהשכירה את הנכס לאותו זכאי. כך, חוזה עם המדינה הוא חוזה שכירות מיוחד בהיותו חוזה אשר מקנה הרשאה למחזיק במקרקעין להחזיק בדירה.

חשוב לדעת! לאחר 30 שנה בהן דיירים מתגוררים בדיור ציבורי לא ניתן כל כך בקלות לפגוע בזכויות שלהם. גם במשפט המנהלי, שבו אמות המידה הרבה יותר מחמירות, ניתן להקים הגנה אפילו במצבים מאוד קשים בהם נראה שלא קיים פתרון לבעיה המשפטית. הקושי בתיקים אלה הוא שהמדינה מפעילה כוחות מטורפים כנגד האזרח הקטן ולכן נדרשת עריכת דין שהיא מחוץ לקופסא והיכולת למצוא פתרון לכל בעיה, כאשר הראיה המשפטית של עורך הדין היא ראיה רוחבית פרשנית שבאמצעותה ניתן להגן על זכויותיו של כל אדם. במקרים כאלה חשוב לחבר את הדינים אחד לשני ולנסות להגיע לפתרון דרך עיבוי של הזכות הקיימת. בנוסף, כדאי לבדוק האם יש צורך להגיש עתירה מנהלית בסמוך או מיד לאחר ניהול ההליך האזרחי במטרה לקנות את הדירה הציבורית.

עורך דין גיא בית און מומחה בייצוג דיירי הדיור הציבורי ועמידר, לייעוץ משפטי ניתן לפנות בטלפון 050-5350239 או לשלוח הודעה דרך האתר.