חוק רכישת דיור ציבורי 2026: המדריך המלא לרכישת דירה בהנחה

"גרנו 17 שנים בדירה הציבורית בעמידר, שילמנו שכר דירה כל החודשים ולא היה לנו שום סיכוי לקנות דירה בישראל" מספרת מירב, אם לארבעה ילדים מנתניה. "כשנודע לנו שחוק רכישת דיור ציבורי מאפשר לנו לרכוש את הדירה בה אנו מתגוררים בהנחה של עד 82%, זה היה כמו חלום שמתגשם. היום יש לנו דירה בבעלותנו והילדים יכולים לרשת את הנכס בעתיד."

רבים אינם יודעים, כי אלפי משפחות בדיור הציבורי בישראל מקבלות הזדמנות לרכוש את דירת מגוריהן במחיר מסובסד משמעותית. בנובמבר 2025, הכנסת אישרה בקריאה ראשונה את חידוש חוק הדיור הציבורי זכויות רכישה ל-10 שנים נוספות, כך שמשפחות זכאיות יוכלו להפוך לבעלי דירה ולשפר את מצבן הכלכלי.

מהו חוק רכישת דיור ציבורי? 

חוק רכישת דיור ציבורי, הידוע רשמית כחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998, הוא חוק חברתי שמטרתו לאפשר לדיירים ותיקים בדיור הציבורי לרכוש את דירת מגוריהם במחיר מסובסד. חוק דיור ציבורי זכויות רכישה נחקק ב-1998 על ידי חבר הכנסת רן כהן, אך נכנס לתוקף בפועל רק ב-2013 לאחר מאבק משפטי ממושך.

תוקפו המקורי של חוק מכר דיור ציבורי פג בפברואר 2023, אך בנובמבר 2025 אושרה בקריאה ראשונה הצעת חוק חדשה המאריכה את תוקפו ל-10 שנים נוספות. החוק מאפשר לדיירים המתגוררים בדירות הציבוריות שבבעלות חברות האכלוס הממשלתיות (עמידר, עמיגור, חלמיש, שקמונה וח.ל.ד) לרכוש את דירותיהם בהנחה של עד 90% באזורי עדיפות לאומית ועד 82.5% באזורים אחרים.

דיור ציבורי בישראל

הדיור הציבורי בישראל החל בשנות ה-50 על רקע העלייה ההמונית למדינה. בין השנים 1949-1958 נבנו כ-200,000 דירות לדיור ציבורי, שהיוו כמחצית מהבנייה למגורים בישראל באותה תקופה. לאורך השנים, היקף הדיור הציבורי ירד בהתמדה, והיום קיימות כ-48,000 דירות ציבוריות בישראל בלבד, כאשר כ-30,000 משפחות נוספות ממתינות בתור לקבלת דירה.

חוק דיור ציבורי נועד לעודד דיירים ותיקים לרכוש את דירותיהם, להפוך לבעלי נכס ולשפר את מצבם החברתי-כלכלי, תוך שהכספים ממכירת הדירות אמורים לשמש לרכישת דירות חדשות עבור הממתינים בתור.

זכאות לדיור ציבורי

דיור ציבורי הוא דירה השייכת למדינה או לחברה ממשלתית המיועדת לשכירות ציבורית למשפחות שאינן מסוגלות לרכוש או לשכור דירה בשוק הפרטי. הדירות מושכרות לזכאים בשכר דירה מופחת ומדורג על פי הכנסה, באמצעות חברות האכלוס הממשלתיות.

לפי חוק מכר דיור ציבורי, זכאי לרכוש את הדירה הציבורית מי שעומד בכל התנאים הבאים:

• מתגורר כדין או על פי חוזה בדירה הציבורית תקופה של חמש שנים רצופות לפחות
• אין ולא הייתה בבעלותו, או בבעלות קרובו (בן זוג או ילד), דירה או מקרקעין אחרים ששוויים עולה על 350,000 שקלים (צמוד מדד) במהלך תקופת המגורים בדירה הציבורית
• לא קיבל סיוע ממשלתי כלשהו לרכישת דירה בעבר
• אין לו חובות לחברת האכלוס או ששילם את חובותיו

חוק דיור ציבורי מאפשר גם לדייר ממשיך (בן זוג, ילד, נכד או הורה של הדייר המקורי שנפטר או עבר למוסד סיעודי) לרכוש את הדירה, בתנאי שהוא עצמו עומד בתנאי הזכאות.

חידוש מיוחד: בהצעת החוק החדשה שאושרה ב-2025, נוספה זכאות מיוחדת למשפחות חללי מערכות ישראל – בני משפחה מדרגה ראשונה (בן זוג, ילד או הורה) של חייל שנספה במערכה יהיו זכאים לרכוש את הדירה הציבורית גם ללא עמידה בכל התנאים הסטנדרטיים.

זכאות לשכירות או לרכישה

חשוב להבין, שזכאות לשכירות בדיור ציבורי שונה מזכאות לרכישת דירה ציבורית. זכאות לשכירות נקבעת על פי קריטריונים של הכנסה, גודל משפחה ומצב סוציו-אקונומי. לעומת זאת, זכאות לרכישה על פי חוק רכישת דיור ציבורי דורשת בעיקר ותק של חמש שנים במגורים בדירה והיעדר בעלות על נכס אחר.

זכות הרכישה על פי חוק מכר דיור ציבורי כוללת מספר יתרונות משמעותיים, בינהם קבלת מחיר מכר מופחת. כך, הזכות המרכזית היא רכישת הדירה במחיר מופחת באופן דרמטי. המחיר נקבע על פי שווי השוק שקובע השמאי הממשלתי, אך ממנו מופחת מענק מותנה המחושב כאחוז מהמחיר הבסיסי.

גובה ההנחה לפי חוק דיור ציבורי זכויות רכישה באזורי עדיפות לאומית: עד 90% הנחה מהמחיר הבסיסי ובאזורים אחרים: עד 82.5% הנחה מהמחיר הבסיסי

נכון להיום (2026), המענק המותנה מחושב עד לסכום של 915,000 שקלים (צמוד מדד). אם שווי הדירה גבוה יותר, ההפחתה תחול רק על חלק זה.

קיימות נקודות זיכוי והמענק המותנה מושפע ממספר גורמים:

• מספר הנפשות המתגוררות בדירה – משפחות גדולות יותר זכאיות להנחה גבוהה יותר
• אזור המגורים – באזורי עדיפות לאומית ההנחה גדולה יותר
• נכויות – לנכים מסוימים (למשל, מי שנקבעה לו נכות צמיתות של 100% ורתוק לכיסא גלגלים) קיימות הקלות נוספות ותקרת מחיר גבוהה יותר

אפשרויות מימון דיור ציבורי

רוכשי דירות בדיור ציבורי יכולים לממן את הרכישה באמצעות משכנתא בנקאית רגילה. חברות האכלוס בדרך כלל מסייעות בתיאום עם הבנקים ובהכנת המסמכים הנדרשים לקבלת המימון.

המענק שניתן לרוכש מותנה בעמידה בתנאים מסוימים למשך חמש שנים מיום הרכישה. תנאים אלה כוללים כי הרוכש או יורשיו ימשיכו להתגורר בדירה, לא ירכשו דירה אחרת ששווייה נמוך מגובה המענק שקיבל ולא ימכרו או יעבירו את הדירה לאחר (למעט במקרים מסוימים כמו מעבר למוסד סיעודי). במקרה של אי-עמידה בתנאים, על הרוכש להחזיר את סכום המענק שקיבל למדינה. עד תום תקופת החמש שנים, מוטלת הערת אזהרה על הדירה בטאבו.

הליך רכישת דיור ציבורי

תחילה, הדייר מגיש בקשה רשמית לחברת האכלוס (עמידר, עמיגור וכו') לרכישת הדירה בה הוא מתגורר. הבקשה מוגשת בטופס ייעודי הכולל פרטים אישיים ומשפחתיים, וצריכה להיות מלווה במסמכים תומכים. המסמכים הנדרשים להגשת בקשה לרכישה כוללים:

• תעודת זהות ותעודות זהות של בני משפחה
• תעודת נישואין (אם רלוונטי)
• חוזה השכירות המקורי עם חברת האכלוס
• אישורים על תשלום שכר דירה שוטף וחובות (אם קיימים)
• הצהרה על אי-בעלות בדירה או מקרקעין אחרים
• תצהיר על אי-קבלת סיוע ממשלתי לרכישת דירה בעבר
• מסמכים נוספים בהתאם לדרישת חברת האכלוס

לאחר קבלת הבקשה, חברת האכלוס בודקת את זכאות המבקש על פי התנאים שנקבעו בחוק רכישת דיור ציבורי. במקביל, ממנים שמאי ממשלתי או שמאי מוסמך לקבוע את שווי השוק של הדירה. שווי זה משמש בסיס לחישוב המחיר הסופי והמענק המותנה.

לאחר אישור הזכאות וקביעת המחיר, נחתם הסכם מכר בין הרוכש לחברת האכלוס. ההסכם כולל את תנאי המכר, המחיר הסופי, תנאי התשלום, והתחייבויות הרוכש (כולל התחייבות להמשיך להתגורר בדירה למשך חמש שנים). הרוכש נדרש לגייס הון עצמי או לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. חברת האכלוס מסייעת בתיאום עם הבנקים ובהכנת המסמכים הנדרשים.

לאחר חתימת ההסכם ותשלום מלוא התמורה (או קבלת המשכנתא), מבוצע רישום הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). הרישום כולל:

• העברת הבעלות מחברת האכלוס לרוכש
• רישום המשכנתא (אם רלוונטי)
• רישום הערת אזהרה בגין המענק המותנה (למשך חמש שנים)

חשוב לדעת! רכישת דירה בדיור ציבורי פטורה ממס רכישה במקרים רבים, אך חשוב לבדוק את המצב הספציפי עם יועץ מס.

איך נקבע מחיר דירה בדיור ציבורי?

מחיר הרכישה נקבע על פי נוסחה המפורטת בחוק מכר דיור ציבורי:

שלב 1: השמאי הממשלתי קובע את שווי השוק של הדירה (המחיר הבסיסי)

שלב 2: מחושב המענק המותנה כאחוז מהמחיר הבסיסי (עד 90% או 82.5% בהתאם לאזור)

שלב 3: המענק המותנה מוגבל לתקרת מחיר של 915,000 שקלים

שלב 4: מחיר הרכישה הסופי = המחיר הבסיסי פחות המענק המותנה

דוגמה: דירה ששוויה השוק הוא 1,000,000 שקלים באזור רגיל (לא עדיפות לאומית), והדייר זכאי להנחה של 82.5% עד תקרת 915,000 שקלים:

המענק המותנה: 915,000 x 82.5% = 754,875 שקלים

מחיר הרכישה: 1,000,000 – 754,875 = 245,125 שקלים

חשוב להבין שמחיר הרכישה המופחת אינו משפיע על המיסוי העתידי במקרה של מכירה. אם הרוכש ימכור את הדירה בעתיד (לאחר חמש שנים), מס שבח יחושב על פי ההפרש בין מחיר המכירה לבין שווי השוק המקורי (ולא מחיר הרכישה המופחת).

דוגמה המשך: אם הרוכש מהדוגמה לעיל ימכור את הדירה ב-1,500,000 שקלים בעוד 10 שנים, מס השבח יחושב על ההפרש בין 1,500,000 לבין 1,000,000 (השווי המקורי), ולא על ההפרש בין 1,500,000 ל-245,125.

מגבלות וחובות דיור ציבורי 

לאחר רכישת דירה בדיור ציבורי על הרוכש להמשיך להתגורר בדירה למשך חמש שנים מיום הרכישה. זהו תנאי מרכזי לשמירה על המענק המותנה.

בנוסף, יש איסור מכירה או העברה: במשך חמש שנים מיום הרכישה, קיים איסור על מכירת הדירה או העברתה לאחר, אלא במקרים חריגים שאושרו מראש על ידי חברת האכלוס ומשרד הבינוי והשיכון. מקרים חריגים אלה כוללים:

• הרוכש נפטר והיורשים גרים בדירה
• הרוכש עבר למוסד סיעודי
• הרוכש רכש דירה אחרת ששוויה גבוה מסכום המענק שקיבל
• חיוב בהודעה לרשות במקרה של שינוי

הרוכש חייב להודיע לחברת האכלוס על כל שינוי במצב המשפחתי, במספר הנפשות המתגוררות בדירה, או בכוונה למכור או להשכיר את הדירה. אי-עמידה בחובת ההודעה עלולה להוביל לדרישה להחזר המענק.

לסיכום, חוק רכישת דיור ציבורי מהווה הזדמנות חשובה ונדירה עבור אלפי משפחות בישראל לרכוש את דירת מגוריהן במחיר מסובסד דרמטית. החוק, שחודש לאחרונה ב-2025 ל-10 שנים נוספות, מציע הנחות של עד 90% מהמחיר השוקי ומאפשר למשפחות חלשות מבחינה כלכלית להפוך לבעלי נכס ולשפר את מעמדן.

עם זאת, רכישת דיור ציבורי כרוכה בתנאים ובהתחייבויות משמעותיות – בעיקר חובת מגורים למשך חמש שנים ואיסור מכירה באותה תקופה. חשוב להבין את כל ההיבטים המשפטיים והכלכליים לפני ההחלטה על רכישה, ולהיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני דיור ציבורי.

לייעוץ משפטי בנושא חוק דיור ציבורי, רכישת דירה ציבורית, או כל נושא הקשור לדיור ציבורי ועמידר, ניתן לפנות לעורך דין גיא בית-און בטלפון 050-5350239, או ליצור קשר דרך האתר.