הפקעת מקרקעין במשפט החוקתי 

הפקעת מקרקעין בישראל היא מצב שכיח, בו יש בידי השלטון סמכות להפקיע מקרקעין לצרכים שונים בחסות החוק.

הפקעת מקרקעין

השלטון מפקיע מקרקעין במספר מצבים: לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), פקודת הדרכים ומסילות הברזל, חוק התכנון והבניה, פקודת המכרות, חוק להסדר תפיסת מקרקעין בשעת חירום, חוק רכישת מקרקעין (אישור פעולות ופיצויים), חוק הרשויות המקומיות (הקניית רכוש ציבורי), חוק הניקוז וחוק המים, חוק הרשויות המקומיות ביוב, חוק רישום שיכונים ציבוריים וחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, חוקי רשויות נחלים ומעיינות, חוק הבחירות לכנסת, חוק הטיס, חוק רשות נאות מרפא, חוק העתיקות, חוק התקשורת וחוק רשות הדואר, חוק הרשויות המקומיות, שימוש ארעי במגרשים ריקים, חוק אזורים חופשיים לייצור בישראל, חוק כביש ארצי לישראל, חוק משק החשמל וחוק משק הגז הטבעי, חוק מוזיאון הכנסת.

רוב ההפקעות מבוססות על פקודת ההפקעה המאפשרת לשר האוצר להודיע ברבים כי הוא מפקיע קרקע לצורך מסוים. במקום שחוק כמו חוק התכנון והבניה לא קובע כללים – אז פקודת ההפקעות משמשת כברירת מחדל והלכה למעשה, גם אם חוק התכנון והבניה מאפשר הפקעה של קרקע ע"י ראש עיר,  הדבר נעשה באמצעות האצלת סמכות השר אל ראש הרשות המקומית מכוח סמכות השר לפי פקודת ההפקעה.

תנאים של מטרה ציבורית והגבלות

הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור מחייבת עמידה בקריטריונים חוקיים מחמירים המבטיחים שההפקעה מתבצעת רק למטרה ציבורית לגיטימית. דיני הפקעת מקרקעין קובעים שלושה שיקולים עיקריים שעל הרשות לעמוד בהם לפני ביצוע ההפקעה.

קריטריונים חוקיים להגדרת "צורך ציבורי"

על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי הציבור) 1943 וחוק התכנון והבנייה, הפקעת מקרקעין מותרת רק כאשר קיים צורך ציבורי מסוים ומוגדר. הצורך הציבורי חייב להיות מפורט בצורה ברורה, כגון הקמת בית ספר, גן ציבורי, דרך, תשתית ציבורית, או כל מטרה אחרת בחוק. עצם ההפקעה היא אקט קיצוני המיועד לשרת תכלית ציבורית ספציפית ומשום כך הרשות חייבת לדעת בדיוק למה היא מפקיעה ומה תעשה במקרקעין.

בנוסף לקיומו של צורך ציבורי מוגדר, נדרשת התאמה בין הצורך הציבורי לבין המקרקעין המסוימים. חייבת להתקיים קורלציה בין ההפקעה לבין המטרה הציבורית. לדוגמא, אם הרשות מבקשת להקים בית ספר או מגרש משחקים בשכונה שאין בה ילדים ושלא צפויים להיות בה ילדים בשנים הקרובות, ניתן לטעון שהאמצעי אינו מתאים למטרה ושאין זיקה אמיתית ביניהם. עו"ד לענייני מקרקעין יכול לבחון האם התקיימה התאמה זו ולתקוף החלטות הפקעה שאינן עומדות במבחן ההתאמה.

בחינת חלופות לפני הפקעה

הרשות המקומית חייבת לבחון חלופות להפקעה לפני ביצועה. זהו שיקול מרכזי הנובע מכך שהפקעה היא פגיעה חמורה בזכות הקניין החוקתית המוגנת בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. אם ניתן להשיג את אותה מטרה ציבורית בדרך אחרת שאינה כרוכה בהפקעת מקרקעין, כגון רכישה מרצון, שכירות, או שימוש במקרקעין אחרים שכבר בבעלות המדינה עדיף לעשות זאת.

היועץ המשפטי לממשלה קבע הנחיה מחייבת לפיה על הרשות לבדוק לפני הפקעת מקרקעין האם קיימות אפשרויות חלופיות שיש בהן את היכולת לממש את הצורך הציבורי. בחינת החלופות נועדה להבטיח שההפקעה תתבצע רק כאשר אין דרך אחרת סבירה להשגת המטרה ושהפגיעה בזכויות בעלי המקרקעין היא מידתית והכרחית. במידה והרשות לא בדקה חלופות או לא תיעדה בחינה ראויה של חלופות, הדבר מהווה פגם משפטי שיכול להביא לביטול ההפקעה.

עו"ד לענייני מקרקעין יכול לסייע לבעלי מקרקעין בבחינת חוקיות ההפקעה, בזיהוי פגמים בתהליך, ובהגשת עתירה מנהלית לביטול הפקעה שלא עמדה בקריטריונים החוקיים או שלא נבחנו חלופות סבירות לביצועה.

הליך הפקעת מקרקעין

הפקעת מקרקעין היא תהליך משפטי מובנה הכולל מספר שלבים פרוצדורליים שנקבעו בפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי הציבור) ובהנחיות היועץ המשפטי לממשלה. עמידה בכל השלבים היא תנאי לחוקיות ההפקעה ואי ביצוע אחד מהם עלול להוביל לביטול ההפקעה.

שלבי הליך הפקעת מקרקעין:

• שלב ראשון – הליך הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור מתחיל בהחלטה מנהלית של הגורם המוסמך, בדרך כלל שר האוצר, שר התחבורה, או גורם אחר שהואצלה לו הסמכות. לאחר קבלת ההחלטה, מתפרסמת הכרזה על הפקעה במסגרת תוכנית או צו הפקעה, הכוללת פירוט של המקרקעין המופקעים והמטרה הציבורית אליה הם מיועדים.
• השלב הבא -מתן הודעה על הכוונה להפקיע, אשר חייבת להימסר לכל בעלי הזכויות במקרקעין, בעלים, מחזיקים, בעלי זכויות או טובות הנאה. עם פרסום ההודעה נרשמת הערת אזהרה לטובת המדינה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), המצביעה על כוונת ההפקעה ומגבילה את האפשרות לבצע עסקאות במקרקעין.
• לאחר מתן ההודעה ומימוש זכות השימוע, מתבצעת תפיסת החזקה במקרקעין. בשלב זה, המדינה או הגוף המפקיע נכנסים לחזקה בפועל במקרקעין ומתחילים לעשות בהם שימוש למטרה הציבורית. עם תפיסת החזקה נרשמת העברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין, והמקרקעין עוברים לבעלות המדינה או הגוף המפקיע באופן רשמי.

חובות הרשות המפקיעה

לרשות המפקיעה יש מספר חובות פרוצדורליים המיועדים להגן על זכויות בעלי המקרקעין:

• מסירת הודעה אישית – לכל בעלי הזכויות במקרקעין. ההודעה חייבת להימסר באופן רשום, להכיל פרטים מלאים על ההפקעה, על המטרה הציבורית ועל זכותם של הבעלים להתנגד ולהשמיע את עמדתם.
• שימוע לבעלי המקרקעין ולמחזיקים בהם- במסגרת השימוע, הבעלים רשאים לעיין בתוכניות הבנייה, להבין את מטרת הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור ולהעלות טענות והתנגדויות. זכות השימוע היא זכות יסוד בדין המנהלי, והיעדרה עלולה להוביל לביטול ההפקעה. הרשות גם חייבת לפרסם הודעות ברשומות ובעיתונים, כדי להבטיח שכל בעלי העניין יודעים על ההפקעה.

לפי פקודת הקרקעות והנחיות היועץ המשפטי לממשלה, הרשות חייבת לשקול את כל השיקולים הרלוונטיים לפני ההפקעה, לבחון חלופות, ולתעד את תהליך קבלת ההחלטה. אי עמידה בחובות אלו מהווה פגם משפטי שיכול להוביל לביטול ההפקעה בבית המשפט.

מנגנוני הגנה לבעלי המקרקעין

בעלי מקרקעין שמקבלים הודעה על הפקעה זכאים למספר מנגנוני הגנה משפטיים:

• הגשת התנגדות להפקעה- במסגרת ההתנגדות הבעלים יכולים לטעון כנגד ההפקעה מסיבות שונות כמו העדר צורך ציבורי, העדר התאמה בין המטרה למקרקעין, אי בחינת חלופות, פגמים פרוצדורליים או כל פגם משפטי אחר בהליך ההפקעה.
• ניהול משא ומתן עם הרשות המפקיעה בנוגע לפיצויים- על פי דיני הפקעת מקרקעין, הבעלים זכאים לפיצוי הוגן המשקף את שווי השוק האמיתי של המקרקעין. המשא ומתן מאפשר להגיע להסכמה על גובה הפיצוי ללא צורך בהתדיינות משפטית ממושכת. במידה ולא הושגה הסכמה, הבעלים יכולים לפנות לוועדת השומה או לבית המשפט לקביעת הפיצויים.
• שימוע – מנגנון הגנה חשוב נוסף. במסגרת השימוע, הבעלים רשאים להציג את עמדתם, להעלות טענות כנגד ההפקעה, ולהשפיע על החלטת הרשות. השימוע מאפשר לרשות לשמוע את טענות הבעלים ולשקול אותן לפני קבלת ההחלטה הסופית.
• סניגוריה משפטית – עורך דין מנוסה יכול לזהות פגמים בהליך ההפקעה, להגיש עתירה מנהלית לביטול ההפקעה, לייצג את הבעלים בשימועים ובמשא ומתן, ולפעול להשגת פיצוי הוגן. הפקעת מקרקעין היא הליך מורכב שדורש ידע משפטי מעמיק, ולכן מומלץ להיוועץ עם עורך דין מוקדם ככל האפשר.

חישוב הפיצויים

דיני הפקעת מקרקעין קובעים שבעלי מקרקעין שנפגעו מהפקעת מקרקעין לצרכי ציבור זכאים לפיצוי הוגן המשקף את שווי השוק האמיתי של המקרקעין. חישוב הפיצויים מבוסס על עקרונות משפטיים וכלכליים מורכבים והוא תהליך שדורש הבנה מעמיקה של שווי נדל"ן ושל ההשפעה הכלכלית של ההפקעה על בעל המקרקעין.

עקרונות חישוב הפיצויים

שווי הפיצויים נקבע על פי שווי השוק של המקרקעין במועד ההפקעה. הקריטריון המרכזי הוא השווי שהיה למקרקעין ברגע שבו פורסמה ההודעה על ההפקעה, תוך התעלמות מכל שינוי בשווי שנגרם כתוצאה מההפקעה עצמה או מהתוכנית הציבורית. לדוגמא, אם פרסום תוכנית דרך חדשה גרם לירידה בשווי הנכסים באזור, שווי הפיצוי יחושב לפי השווי שהיה למקרקעין לפני הפרסום.

הפיצוי כולל מספר רכיבים:

• שווי המקרקעין
• נזקי שימוש
• הפסד הכנסה
• נזקים לשאר המקרקעין (אם הופקע רק חלק מהשטח)
• הוצאות נלוות כגון שכר טרחת עורכי דין ושמאים.

בנוסף, הפיצוי יכול לכלול גם פיצוי בגין עוגמת נפש או אובדן ערך סנטימנטלי במקרים מיוחדים. הקריטריונים להערכת השווי כוללים את מיקום המקרקעין, גודלם, ייעודם התכנוני, מצב השוק בעת ההפקעה, ושימושים חלופיים אפשריים.

חישוב הפיצויים מתבצע לרוב בשני שלבים:

פיצוי זמני המשולם במועד ההפקעה ופיצוי סופי המשולם במועד תפיסת החזקה או לאחר השלמת הליך השומה. במקרה של מחלוקת על גובה הפיצויים, הבעלים יכול לפנות לוועדת השגות או לבית המשפט לקביעת הפיצוי הסופי. מאז כניסת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו לתוקף, בתי המשפט נוטים לפסוק פיצויים גבוהים יותר המשקפים את השווי הריאלי והמלא של המקרקעין.

מתי לא מגיע פיצוי?

הפקעת מקרקעין במסגרת תוכניות תכנון ובנייה עשויה לכלול מצבים שבהם לא מגיע פיצוי מלא או שהפיצוי מופחת. על פי חוק התכנון והבנייה, כאשר הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור מתבצעת במסגרת תוכנית שמעניקה גם זכויות בנייה נוספות או יתרונות תכנוניים לבעל המקרקעין, הפיצוי עשוי להיות מקוזז כנגד התועלת שהבעלים מקבל מהתוכנית. לדוגמא, אם תוכנית כוללת הפקעת חלק מהשטח לצורך דרך ציבורית אך מעניקה לבעלים זכויות בנייה נוספות בחלק הנותר, הפיצוי יופחת בהתאם ל"תועלת המיוחדת" שהתקבלה.

בנוסף, פקודת הקרקעות וחוק התכנון והבנייה מכירים בעקרון של "הפקעת רצועות" שהיא הפקעה של חלק קטן מהמקרקעין לצורך תשתית ציבורית (כגון דרך, ביוב, חשמל) ללא פיצוי מלא, במקרים שבהם ההפקעה נחשבת כנטל סביר שהבעלים צריך לשאת למען הציבור. יחד עם זאת, אם ההפקעה גורמת נזק משמעותי או מונעת שימוש סביר במקרקעין, הבעלים זכאי לפיצוי.

ישנם גם מצבים שבהם הבעלים לא יקבל פיצוי כלל, כגון כאשר המקרקעין הופקעו בגין חובות או עיקולים, או כאשר הבעלות במקרקעין לא הייתה רשומה כדין.  עו"ד לענייני מקרקעין יכול לבחון האם קיימת זכאות לפיצוי מלא ולתקוף הפחתות פיצוי שאינן מוצדקות.

שיטות הערכת שמאי ושמאי מכריע

הערכת שווי המקרקעין לצורך הפקעת מקרקעין מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. השמאי בוחן את המקרקעין, את השוק המקומי, את הייעוד התכנוני ואת כל הגורמים הרלוונטיים לשווי ומכין חוות דעת מפורטת הקובעת את שווי הפיצוי המומלץ. לרוב, הרשות המפקיעה שוכרת שמאי מטעמה, ובעל המקרקעין רשאי לשכור שמאי פרטי לקביעת שווי נגדי.

במקרה של מחלוקת בין הצדדים על גובה הפיצוי ניתן למנות שמאי מכריע, שהוא שמאי עצמאי ובלתי תלוי שיבחן את שתי חוות הדעת ויכריע בשאלת השווי ההוגן. החלטת השמאי המכריע מחייבת את הצדדים, אלא אם כן מוגש ערעור לבית המשפט. שיטת השמאי המכריע נועדה למנוע התדיינויות משפטיות ממושכות ולהגיע להכרעה מקצועית ומהירה יותר.

חוות דעת השמאי מבוססת על מספר שיטות הערכה: שיטת ההשוואה (השוואה למכירות דומות באזור),  שיטת ההיוון (היוון הכנסות צפויות מהמקרקעין) ושיטת העלות (עלות הקמת נכס דומה). השמאי משלב בין השיטות ומגיע למסקנה בדבר שווי השוק ההוגן.  

משמעות ההפקעה לאזרח במדינת ישראל

לאזרח במדינת ישראל קיימות זכויות יסוד הנחלקות לזכויות ראשיות וזכויות בת. הזכות לכבוד האדם היא זכות ראשית ואילו הזכות לשוויון היא זכות בת הנגזרת מהזכות הראשית.

זכות הקניין הינה זכות יסוד ראשית הכתובה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. על פי חוק יסוד כבוד האדם וחירותו אין לפגוע בקניין, לרבות קניין חדש, אלה בהתאם לאמור בפסקת ההגבלה הכתובה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

עד לחקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו ועיגון זכות הקניין במסגרתו, היה קל יותר לשלטון לפגוע בקניינו של האזרח באמצעות פקודת ההפקעה, אולם לאחר כניסתו לתוקף של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו הדברים כבר לא כל כך פשוטים. זכות הקניין היא זכות חוקתית ולכן לשלטון אין אפשרות להפקיע קרקע, ליטול קניין ולקחת אותו לעצמו לצורך שמירה על מאגר קרקעות. השלטון נדרש להפעיל שיקול דעת ולבחון את מטרת ההפקעה, את הצורך בה ואת החלופות, וזאת על מנת שמעשה ההפקעה יוכל לעמוד בביקורת שיפוטית. שיקול הדעת שהשלטון צריך להפעיל כולל את מטרת ההפקעה, לאיזה צורך דרושה הקרקע , האם נבחנו חלופות פוגעניות פחות, האם השימוש הוא באמת נחוץ והאם המטרה הציבורית עולה בחשיבותה על הקניין הפרטי. לדוגמא, סלילת כביש – האם היא יותר חשובה מביתו של אדם שהוא קניין? או בנייה של אולם ספורט או בית ספר – האם יותר חשובים מביתו של אדם אשר ניצב כדין על הקרקע?

המונח "כדין" בכל הנוגע לפקודת ההפקעה וזכות הקניין במקרקעין פירושו שהמבנה המדובר היה שם, ניצב על הקרקע, והשלטון החליט להעביר כביש דווקא על אותו מבנה. יתכן שאותו מבנה נבנה ללא רישיון אבל עומד על הקרקע כבר 50 שנה, האם ניתן לומר עליו כי הוא  נבנה שלא נבנה כדין? התשובה לכאורה היא כן ולא .

בנקודה זו הדברים קצת מסתבכים, שכן מקום שבו מבנה בלתי חוקי קיים חמישים שנה בתחומה של עיר – האם ניתן להרוס אותו? יכול לבוא איש משפט ולטעון שכן, אבל וכיום כבר לא מדברים על קניין קלאסי אלה על קניין חדש אשר זכה להגנה של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו בפסיקה של בית המשפט העליון – אזי בעיני רוחי אין כל כך הרבה הבדל פרט למינוח, בין קניין קלאסי, לבין קניין חדש.

יחד עם זאת, זכות הבעלות היא לא זכות בלתי מוגבלות.

חשוב להבין, כאשר אנו מדברים על זכויות יסוד או זכויות אזרחיות או זכות המנהלית, אין אנו מדברים על זכויות שהן זכויות בלתי מוגבלות. ולכן, כשאדם הוא בעלים של קרקע אבל לפני חמישים שנה או 30 שנה אדם אחר הרשה לעצמו לבנות את ביתו על קרקע שאינה שייכת לו,  בין שבהסכם ובין שבשתיקה, הלכה למעשה אותו בעל זכות קניין בקרקע נתפס כמי שהוא עדיין בעל הזכות על הקרקע הקיימת אך היא מתרוקנת מתוכן והוא לא יכול למכור אותה או להעביר אותה ובית המשפט לא כל כך מהר ימהר לפנות את אותו אדם היושב על הקרקע חמישים שנה, בפרט לא כאשר מדובר בקרקע ציבורית, שכן זכות הבעלות היא מוגבלת ולעיתים מתרוקנת, מה גם שיש להבין את משמעות המונח בעלות במקרקעין על ציר הזמן ביחס לדינים אשר חלים על הקרקע.

סיכונים, סכסוכים וייצוג משפטי

הפקעת מקרקעין היא הליך משפטי מורכב שיכול להוביל למחלוקות ולסכסוכים בין בעלי המקרקעין לבין הרשות המפקיעה. הסיכונים הכרוכים בהליך ההפקעה כוללים פגיעה כלכלית משמעותית, אובדן זכויות קנייניות והתדיינויות משפטיות ממושכות. לכן, חשוב להבין מתי כדאי לשכור ייצוג משפטי מקצועי ואילו סכסוכים נפוצים עשויים להתעורר.

מתי כדאי לשכור עורך דין הפקעות

שכירת עו"ד לענייני מקרקעין מומחה בהפקעות מומלצת ברגע שמתקבלת הודעה על כוונה להפקיע מקרקעין. דיני הפקעת מקרקעין הם מורכבים ודורשים הבנה מעמיקה של פקודת הקרקעות, הנחיות היועץ המשפטי לממשלה והפסיקה העדכנית. עורך דין מנוסה יכול לזהות פגמים משפטיים בהליך ההפקעה, לבחון האם התקיימו כל התנאים החוקיים, ולייעץ לבעלים בדבר זכויותיו וסעדיו המשפטיים.

ייצוג משפטי מוקדם מאפשר לבעל המקרקעין להגן על זכויותיו בצורה יעילה. עורך דין יכול לסייע בהגשת התנגדות להפקעה, בניהול משא ומתן עם הרשות לגבי הפיצויים, בייצוג בשימועים ובהגשת עתירה מנהלית לביטול הפקעה שלא כדין. בנוסף, עו"ד לענייני מקרקעין יכול לסייע בבחירת שמאי מקצועי, בבחינת חוות דעת השמאי מטעם הרשות ובהתמודדות עם ועדת השומה או בית המשפט במקרה של מחלוקת על גובה הפיצוי.

ייצוג משפטי הוא קריטי במיוחד כאשר מדובר בהפקעת מקרקעין לצרכי ציבור בעלי שווי גבוה, או כאשר ההפקעה עלולה לגרום נזק כלכלי משמעותי לבעלים. בלי ייצוג מקצועי, הבעלים עלול למצוא את עצמו מול מנגנון שלטוני מורכב, ללא היכולת להגן על זכויותיו ולהשיג את הפיצוי ההוגן המגיע לו.

סוגי סכסוכים נפוצים בהפקעת מקרקעין

• מחלוקת בשווי הפיצוי- הסכסוך הנפוץ ביותר בהליכי הפקעת מקרקעין, כאשר הרשות המפקיעה נוטה להציע פיצוי נמוך יותר משווי השוק האמיתי של המקרקעין ובעל המקרקעין סבור שמגיע לו פיצוי גבוה יותר. במקרים כאלה, הבעלים יכול לשכור שמאי פרטי להערכת שווי נגדית, לדרוש מינוי שמאי מכריע, או לפנות לבית המשפט לקביעת הפיצוי ההוגן. עורך דין יכול לסייע בהצגת טענות משפטיות ועובדתיות התומכות בדרישה לפיצוי גבוה יותר.
• חוסר הודעות או הודעות לקויות- מהוות פגם פרוצדורלי חמור. על פי דיני הפקעת מקרקעין הרשות חייבת למסור הודעה אישית רשומה לכל בעלי הזכויות במקרקעין. אם הודעה לא נמסרה כדין, או שהיא לא כללה את כל הפרטים הנדרשים, הדבר מהווה עילה לביטול ההפקעה. בעלים שלא קיבל הודעה או שקיבל הודעה לקויה יכול לעתור לבית המשפט לביטול ההליך.
• פגם בהליך ההפקעה – יכול לכלול מצבים שבהם הרשות לא קיימה שימוע, לא בדקה חלופות להפקעה, לא הוכיחה קיומו של צורך ציבורי מוגדר, או פעלה מתוך שיקולים זרים. כל פגם כזה עלול להוביל לביטול ההפקעה על ידי בית המשפט, עו"ד לענייני מקרקעין יכול לזהות פגמים אלו ולהגיש עתירה מנהלית לתיקון או ביטול ההחלטה.
• אי-שקיפות בשומה – מתרחשת כאשר הרשות אינה חושפת את הנתונים והקריטריונים שעליהם מבוססת הערכת השווי. בעלי מקרקעין זכאים לקבל גישה מלאה לחוות דעת השמאי, לנתוני השוק, ולשיקולים שהובילו לקביעת הפיצוי. חוסר שקיפות פוגע ביכולת הבעלים להתמודד עם השומה ולדרוש פיצוי הוגן.
• שינויים בתוכנית – שינויים לאחר ההפקעה עלולים להצביע על פגם משפטי. אם הרשות שינתה את מטרת ההפקעה מספר פעמים או אם התברר שהמטרה הציבורית המקורית לא התממשה, הדבר עשוי להוביל לביטול ההפקעה. ככל שמטרת הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור משתנה יותר, כך גדל הפגם ועולה הסיכוי לזניחת המטרה המקורית.

הפקעות שלא התממשו – שיהוי וזניחה

שיהוי בביצוע הפקעת מקרקעין מתרחש כאשר הרשות הכריזה על הפקעה, אך לא ביצעה אותה בפועל במשך שנים רבות. במצב זה, ניתן לטעון שמטרת ההפקעה נזנחה ושההפקעה אבדה את תוקפה. אם בין אישור התוכנית לבין הביצוע עברו שנים ארוכות, הזמן שעבר מצביע על כך שהצורך הציבורי אינו קיים עוד או שהרשות לא התכוונה ברצינות למימוש המטרה.

על פי דיני הפקעת מקרקעין, זניחה של מטרת ההפקעה יכולה להביא לביטול ההפקעה. בעל המקרקעין יכול להגיש עתירה מנהלית או תביעה לבית המשפט, בה יטען כי הרשות לא פעלה למימוש המטרה הציבורית במשך תקופה ממושכת, ולכן יש לבטל את ההפקעה ולהחזיר את הזכויות במקרקעין לבעליהם המקוריים. במקרים מסוימים, בית המשפט עשוי גם להורות על תשלום פיצוי נוסף לבעלים בגין הנזק שנגרם להם כתוצאה מהשיהוי והאי-וודאות.

בנוסף, שינויים חוזרים ונשנים במטרת ההפקעה עלולים להעיד על היעדר כוונה אמיתית לממש את המטרה הציבורית. אם הרשות שינתה את הייעוד של המקרקעין המופקעים מספר פעמים, הדבר מצביע על פגם משפטי ועל העדר צורך ציבורי ברור ומוגדר.  עו"ד לענייני מקרקעין לבחון האם התקיימו תנאים לביטול ההפקעה בשל שיהוי או שינוי מטרות, ולפעול לשחרור המקרקעין מההפקעה.

התגוננות בפני הפקעת מקרקעין

הפקעת מקרקעין היא למעשה פגיעה בזכות ויש דרך להתגונן מפניה. הטעות הנפוצה היא לגשת ישר לשאלת הפיצוי שבעצם מהווה את הדבר האחרון שמעניין בטיפול בבעיה של הפקעת קרקע. במקום זאת, כדאי להתחיל ולהתמקד בחוקיות ההפקעה והאם ניתנה לאותו אדם ממנו הופקעה הקרקע זכות שימוע, עובר להפקעה, זכות השימוע היא זכות יסוד בה מחויב השלטון לאפשר לאזרח להשמיע את עמדתו, עובר לביצוע החלטות ומעשים של השלטון או מעשים אותם מתכוון השלטון לבצע.

לצד זאת, יש לבדוק האם הליך ההפקעה בוצע כראוי , האם מוצו כל הדרכים עד אשר השלטון הגיע למסקנה כי הקרקע הספציפית הזאת דרושה לו והאם אין דרכים פחות פוגעניות לממש את תכליתו? בכל השאלות הללו מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בדיני ההפקעה הנוגעים לחיי היום יום של כל אדם בעל קניין בישראל.

להתייעצות בנושא הפקעת מקרקעין מומלץ לפנות לגיא בית און, עו"ד מומחה במקרקעין, בפלאפון 050-5350239 או לשלוח הודעה דרך האתר.